Razmišljate o nekretnini u Istri? Imamo dobre vesti – uz San Canzian nastaje impresivno rezidencijalno naselje

Danas verovatno ne postoji osoba koja nije čula za San Canzian. Ova spektakularna istarska destinacija otvorena je 2019. godine i svojom arhitekturom, konceptom i specijalnim projektima kontinuirano se pozicionira u sam vrh hrvatske turističke ponude. Leopold Botteri i Siniša Šare, suvlasnici i poslovni partneri krenuli su s idejom koja se ispostavila toliko plodonosna na svim poljima da je njena ekspanzija u svakoj etapi toliko prirodna i logična, istovremeno pomno i strateški isplanirana. Minimalno jedan korak ispred svega što rade u trenutku, ostaju kontinuirano inovativni u razvoju zadatog modela poslovanja.

San Canzian Village & Hotel, luksuzni je hotel koji se smestio u srednjovekovnom selu Mužolini Donji, na pola puta između Buja i Grožnjana. S obzirom na to koliko je bilo važno očuvati izvornu istarsku vizuru, te da se San Canzian svojim izgledom i stilom uklopi u postojeći ambijent, arhitektonsko-dizajnerski tim je kreirao homogeni kompleks koji je danas smeštaj sa pet zvezdica s pripadajućim restoranom, barom, bazenom, lounge zonom, imtimnim spa kompleksom i orangeriem za posebne evente.

Ubrzo nakon što je otvoren, ovaj je hotel privukao veliku pažnju javnosti svojim konceptom i načinom rada. Sada nastavljaju sa širenjem ponude i implementiranjem nadogradnje poslovnog modela – u selu Mužolini Gornji, samo 200 m udaljeno od postojećeg hotela, upravo započinje gradnja rezidencijalnog naselja čija će ponuda nadmašiti ono što smo dosad mogli da iskusimo u San Canzianu.

Posetili smo zagrebačku kancelariju San Canziana u Parku kneževa te razgovarali s Ivanom Labudović, direktorkom razvoja San Canzian Hotel & Residences koja nam je ispričala sve o budućim planovima. Maketa koja zauzima centralnu tačku prizemlja kancelarije otkriva skalu ovog projekta te smo gotovo iz prve ruke mogli da zamislimo kako će fantastično sve da izgleda kada bude završeno.

• Recite nam više o projektu rezidencijalnih vila koji pripremate unutar San Canziana? Gde će se one tačno nalaziti?

Ekstenzija San Canziana se nalazi 200 metara udaljena od San Canziana, odmah preko ulice, povezana s podzemnim tunelom, kako bi omogućili našim gostima da mogu s golf-autićima ili biciklima, i još bolje peške, povezati ta dva mesta sadržaja. U novom naselju ćemo imati 34 prodajne jedinice, znači 20 rezidencija i 14 vila. Gosti će iz gornjeg dela moći slobodno da prelaze u donji, no ne i obrnuto, jer je rezidencijalno naselje zamišljeno na još višem i ekskluzivnijem nivou.

Centralno mesto svih zbivanja biće klub koji će sadržati veliki spoljašnji bazen, bar, cigar bar, restoran, biblioteku. Imamo jedan mali termalni bazen koji je replika ribnjaka iz Tvrdlja Petra Hektorovića na Hvaru. Imaćemo i poslastičarnicu i aroma shop u kojem ćemo prodavati proizvode aromatičnog i lekovitog bilja uzgojenog u vrtovima naselja.

Ideja je stvoriti jedno pravo autohtono istarsko naselje i dati našim gostima iskustvo življenja u Istri. To planiramo da postignemo s puno minucioznih detalja, od hortikulture i uređenja, do pomno planirane arhitekture koja prati i zaokružuje stil. S druge strane, što se doživljaja tiče, osmišljena je i u plan integrisana mala pijaca na kojoj će naši susedi iz okoline prodavati svoje sveže voće, povrće, autohtone istrarske proizvode, da bi dodatno približili iskustvo Istre gostima. Naši su gosti mahom stranci i u potrazi za ovakvim iskustvom, da im se ponudi nešto više od običnog smeštaja i s time na umu su spremni da investiraju u boravak.

Od mirisnih vrtova punih biljaka od kojih će se izrađivati i prodavati proizvodi, preko kapelice za custom venčanja, ideje da ugošćavamo umetnike koji će promovisati svoj rad i lokalnu zajednicu, malog community trga na kojem ćemo održavati događanja, muzičke večeri…

Osmislili smo i najmanji detalj da se gosti osećaju kao da su u malom autohtonom selu, a da pritom imaju celokupnu ponudu zaokruženu vrhunskom uslugom.

• Pretpostavljam da će projekat biti jednako vizualno i estetski kvalitetan kao i sve što smo do sad u sklopu San Canziana mogli da vidimo i okusimo. Recite, ko se brine o tom arhitektonskom i dizajnerskom faktoru?

Stilski i arhitektonski idemo u istom smeru, svakako. Ali ovde se podižemo lestvicu iznad. Znači sve će biti malo bolje, ekskluzivnije, lepše.

Samo uređenje enterijera prati sklad arhitekture i kulturu Istre. Ideja iza dizajna prostora je bila replikovati, reflektovati istarsko stanovanje i gradnju kao što je to ona bila pre sto godina. Naši kvadrati prenose iskustvo, doživljaj, imaju duh, imaju asocijacije na osećaje, pa čak i bojama reinterpretiramo tradicionalnu Istru.

Pratimo nekakvu nit vodilju koja nam se u San Canzianu pokazala vrlo dobrom. Ljudi nas prepoznaju kao jedno divno, mirno mesto u prirodi koje opet odiše elegancijom i umetnošću koja se proteže kroz ceo hotel.

Ovo je dizajn u kojem u prvoj liniji poštujemo kulturu i običaje mikrolokacije, a tek sekundarno stilski potpis.
– Boris Ružić

Arhitektura i dizajn su rezultat dobre sinergije između vlasnika, arhitekta i Borisa Ružića koji je dizajner enterijera. Vlasnici Leopold Botteri i Siniša Šare su definitivno ti koji dolaze s idejom i imaju iskustvo, koji su putovali po svetu i iz viđenog prenosili elemente u ovu konkretno gradnju. Imaju dobru viziju šta žele da postignu, a onda je projektovanje prepušteno većem arhitektonskom studiju u Zagrebu i junior in-house arhitektama. Na kraju će se ono što ste imali priliku da vidite u jedinicama San Canziana prenositi i u gornje naselje, uključujući i umetnost.

U novom delu ćemo imati rotirajuću izložbu u kojoj ćemo predstavljati umetnike s našeg područja, možda i šire, i koja će putovati iz hotela u hotel, pa čak i do Zagreba. Ideja je da jednog dana stvorimo vlastitu kolekciju.

• Koji je princip funkcioniranja rezidencijalnih vila što se poslovnog modela tiče? U kojoj ste trenutno fazi?

Radi se o sales i leaseback modelu koji je u SAD-u prepoznat još 1940-ih godina. Na našim područjima je to još možda malo nepoznato, ali verujemo da će zaživeti. Uglavnom, radi se o investicionoj kupovini nekretnine u kojoj kupac nama daje nazad svoju nekretninu u zakup na 20 godina. Mi kao hotel upravljamo s nekretninom tih 20 godina, iznajmljujemo unutar hotela. Taj koncept je prvi napravio Four Seasons. Kasnije ga je pratio Ritz Carlton, Aman i dalje brojni lanci u svetu s nekim primerima gde nekretnine imaju trećeg vlasnika i u kojima koncept još uvek funkcioniše, nakon 40-50 godina.

Najbolje opisano: ovo je uz vrlo dobru investicijsku priliku ujedno i pritajeni statusni simbol.

Koncept je stvarno full experience, na jednom višem nivou, pogotovo u Hrvatskoj. Svaki vlasnik ima pravo tri nedelje boravka u svojoj kući ili rezidenciji i ostvaruje povraćaj na investiciju. Trenutno, u pretprodaji, garantujemo 5% na 5 godina. U pretprodaji je realno očekivani povraćaj na investiciju 7 do 8,5%. I verujemo da će taj povraćaj rasti. To su vrlo konzervativne brojke, a baziraju se na brojkama koje dobijamo iz San Canziana, tako da imamo dobru bazu za proračun.

Nakon te tri nedelje iskorišćenog boravka vlasnika, ostatak sezone vile i rezidencije će biti ponuđene ostatku zainteresovanih gostiju koji će boraviti u njima kao u predivnom hotelu, a mi se brinemo za sve ostalo.

• Kakva vam je za sada povratna informacija? Koja je cena kvadrata i jeste li naišli na odobravanje ovog modela poslovanja?

Krenuli smo s pretprodajom u novembru 2023. i nadmašila je sva naša očekivanja. Krenuli smo sa cenom od 6.900€ po kvadratu plus PDV. U pretprodaji nam je ostalo 3-4 jedinice za prodati i onda zatvaramo pretprodaju. Krenućemo s postprodajom tek za otprilike godinu dana, ali onda s cenom 10.000€ + PDV naviše.

Radi se o jednoj elegantnoj investiciji, kupovini kuće gde ne moraš da razmišljaš o kvarovima, održavanju, košenju trave. Da se dogodi bilo kakav scenario, mi ga rešavamo.

Sve jedinice su vezane u rental pool što znači da bez obzira kako koja radi, svi zajedno delujemo, delimo rizike i prihode. To je vrlo bitno, pogotovo u slučaju iznajmljivanja i bolje mogućnosti upravljanja. I kao sigurnosni faktor za kupce.

• Ko su najveći interesenti? Primarno strani ili se nadate i domaćim kupcima?

Naše kupce bi najbolje opisali kao ljude s internacionalnom pozadinom i velikom emotivnom vezom s Hrvatskom.

• Kako će funkcionisati život u novom delu?

Pomnim istraživanjem naše trenutne klijentele došli smo do vremenskog perioda koji prosečni gost provodi u San Canzianu, ali i nadalje u Hrvatskoj. Tako da znamo da im moramo ponuditi sve. Ovo i dalje ostaje hotel, bez obzira na to što se radi o odvojenim jedinicama. Svi gosti imaju izbor da idu u naše restorane, a naravno imaju i mogućnost samostalnog kuvanja ili da pozovu našeg kuvara koji će im pripremati obroke. Sve opcije su deo usluge i imamo tim za sve. Od prevoza, vozila za iznajmljivanje, ponude aktivnosti i experiencea unutar hotela. Šta god zatreba.

Usluga nam je vrlo bitna. Usluga je ono što će nas izdvojiti od drugih te kontinuirano ulažemo u svoje ljude kako bismo mogli da ponudimo najbolje. Jer ljudi su ti koji čine razliku.

• Spominjali ste da se uz rezidencije gradi i wellness deo. Recite nam više o tome.

Tako je. Imaćemo jedan veliki wellness. Pored činjenice da je sadašnji wellness u San Canzianu nedovoljan, prepoznali smo potrebu za ozbiljnijim wellnessom u severnijem delu Istre. Kako bi gosti San Canziana i gosti Vila i Rezidencija mogli da koriste Wellness, novi blok će se nalaziti između gornjeg i donjeg sela te će sadržati veliku spa zonu, veliki unutrašnji bazen, fitness, sobe za masaže, sauna centar i sve potrebno za korištenje cele godine. Taj nam je faktor važan za popunjenost u pod- i predsezoni. Istra nam je, za razliku od Dalmacije, tu specifična. Jer imamo sezonu koja traje od marta pa sve do kasnog novembra.

• Kada planirate otvaranje? Hoćete li biti otvoreni tokom cele godine?

Otvaranje rezidencijalnog dela planiramo na proleće 2026. godine. Moguće da ćemo imati i tzv. soft opening na jesen 2025.

U San Canzian hotelu nismo otvoreni tokom cele godine, radimo od otprilike polovine marta do novembra. Kada završimo ekstenziju, hotel će biti na raspolaganju gostima duže i biće zatvoren samo 5-6 zimskih nedelja tokom kojih ćemo raditi veća renoviranja.

• A gastronomija? Pripremate li nešto novo/drugačije? Zadnji put smo kod vas uživali u delicijama Dine Galvagna, a sada je u Lucianu perspektivni Pavo Klarić.

Planiramo podizanje našeg restorana u San Canzianu na viši nivo. Daćemo našem chefu Pavi Klariću malo više slobode da se otisne u fine dining smer. A u gornjem delu će poslovati jedan casual, ali i dalje restoran na visokom nivou, domaći, istarski, koji će gostima ponuditi najbolje od klasične lokalne kuhinje.

• Kontinuirano razvijate svoju ponudu, nudite nova iskustva. Osim koncepta rezidencijalnih vila, ima li još novosti u sklopu postojećeg kompleksa San Canziana?

Time što ćemo podizati standard usluge za novu gradnju, podizaćemo ga i za već postojeće jedinice. Isti ljudi će raditi gore i dole, školovaćemo osoblje, dati im nijanse i nastaviti da utvrđujemo svoju poziciju na tržištu. Neke jedinice će biti prenamenjene, poput malog wellnessa – jednom kad otvorimo veliki. A kao što smo rekli, restoran će takođe promeniti svoj koncept i postati ekskluzivniji jednom kad sve bude gotovo.

Ono što od novosti i događanja planiramo za sam San Canzian su česti eventi za manji broj ljudi. Od paint & wine koncepta, preko yoge do muzičkih večeri, večeri s vinarima, koktel večeri i slično. Želimo da ponudimo sadržaj i za goste koji ne odsedaju nužno u hotelu nego traže mesto za date, druženje s prijateljicama. Želimo da naše malo selo zaživi i van svojih granica.

Ljudi mogu doći da jedu, mogu doći da popiju koktel, kafu, iskuse San Canzian samo na nekoliko sati.

Želimo da to ove godine malo probudimo, da ljudima uđe u svest, da mogu stvarno doći u San Canzian da malo uživaju, a ne nužno prespavaju.

Foto: San Canzian, Sanja Jagatić